Domaine d'intervention
Baux commerciaux
Du renouvellement à la sortie des lieux, nous intervenons à chaque étape du bail commercial, en conseil comme en contentieux : loyer de renouvellement et déplafonnement, révision, congés et indemnité d'éviction, clause résolutoire, charges et travaux.
Nos interventions
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, encadre strictement les rapports entre bailleur et preneur. La plupart des actions obéissent à une prescription de deux ans. Les délais et les formes font souvent la décision.
- Fixation du loyer de renouvellement et déplafonnementDemande de fixation à la valeur locative, motifs de déplafonnement (modification notable des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques du local, de la destination), baux de plus de neuf ans, locaux monovalents et bureaux.
- Révision triennale et clause d'indexationRévision légale du loyer, validité et application des clauses d'échelle mobile, clauses d'indexation à la hausse seulement ou faussant la période de variation.
- Congés, refus de renouvellement et indemnité d'évictionDélivrance du congé, refus de renouvellement avec ou sans indemnité, motif grave et légitime, droit de repentir, évaluation de l'indemnité principale et des indemnités accessoires, maintien dans les lieux.
- Clause résolutoire et recouvrement des loyersCommandement visant la clause résolutoire, constat de l'acquisition en référé, délais de paiement, expulsion, recouvrement des loyers et indemnités d'occupation, mise en jeu des garanties.
- Répartition des charges, impôts et travauxInventaire des charges, impôts et taxes refacturables, régularisation annuelle, travaux relevant de l'article 606 du code civil, obligation de délivrance et clauses de transfert.
- Cession du fonds, sous-location et déspécialisationAgrément du cessionnaire, garantie du cédant, sous-location non autorisée, déspécialisation partielle ou plénière et indemnité due au bailleur.
- Preneur en procédure collectiveDéclaration de créances, sort du bail en sauvegarde, redressement ou liquidation, résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs, cession du bail par le liquidateur.
- Procédure devant le juge des loyers commerciauxÉchange de mémoires préalable, saisine, expertise judiciaire de la valeur locative, contestation du rapport.
Notre méthode
Phase amiable. Une large part des différends sur le loyer se règle par la négociation, à condition de l'engager avec un dossier solide : références de loyers, analyse de la commercialité, chiffrage de l'indemnité. Nous préparons ce dossier avant d'écrire à l'autre partie.
Référé. Le juge des référés du tribunal judiciaire constate l'acquisition de la clause résolutoire, ordonne l'expulsion et accorde des provisions sur les loyers. C'est la voie habituelle en cas d'impayés.
Fond. Le juge des loyers commerciaux fixe le prix du bail renouvelé ou révisé, après une procédure écrite par mémoires. Le tribunal judiciaire statue sur les autres contestations : validité du congé, indemnité d'éviction, charges.
Expertise. La valeur locative et l'indemnité d'éviction se tranchent le plus souvent après expertise judiciaire. Nous assistons à chaque réunion et rédigeons les dires, avec le concours de votre service d'asset management.
Appel. Nous suivons le dossier devant la cour d'appel, le plus souvent celle de Paris ou de Versailles.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il obtenir une baisse du loyer au renouvellement ?
Oui. Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours, le preneur peut en demander la fixation à ce montant. Le plafonnement ne joue qu'à la hausse. L'analyse des loyers de marché avant toute offre de renouvellement évite les mauvaises surprises.
Dans quel délai faut-il agir en fixation du loyer ?
L'action en fixation du prix du bail renouvelé se prescrit par deux ans, en principe à compter de la date d'effet du renouvellement. Passé ce délai, le bail se poursuit aux clauses et conditions anciennes, y compris pour le loyer.
Comment se calcule l'indemnité d'éviction ?
Elle répare le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Lorsque le fonds est perdu, elle comprend sa valeur marchande ; lorsqu'il peut être transféré, la valeur du droit au bail. S'y ajoutent des indemnités accessoires : frais de déménagement, de réinstallation, trouble commercial, frais de licenciement. L'expertise judiciaire en est l'étape centrale.
Le bailleur peut-il revenir sur un refus de renouvellement ?
Oui, par l'exercice du droit de repentir, dans les quinze jours suivant le moment où la décision fixant l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée. Le bailleur offre alors le renouvellement et supporte les frais de l'instance. Le droit de repentir n'est plus possible si le preneur a déjà quitté les lieux ou engagé sa réinstallation.
Toutes les charges peuvent-elles être refacturées au locataire ?
Non. Depuis la loi du 18 juin 2014, le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances, et certaines dépenses ne peuvent plus être imputées au preneur, notamment les grosses réparations de l'article 606 du code civil. Les baux anciens renouvelés depuis lors sont concernés.
Une clause de hausse automatique du loyer est-elle valable ?
Pas lorsqu'elle prévoit une hausse annuelle sans plafond ni limite de durée. Une telle clause organise la révision automatique du loyer à la seule hausse et fait échec à la révision légale : elle est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié). Le loyer progressif par paliers, dont le montant final est fixé à l'avance, reste possible.
Le juge des référés peut-il suspendre les loyers tant que le bailleur ne fait pas les travaux ?
Oui. Lorsque le bailleur n'exécute pas les travaux nécessaires à une exploitation sans danger, la créance de loyer peut être sérieusement contestable : le juge des référés refuse alors la provision et le constat de la clause résolutoire, et peut ordonner la suspension des loyers jusqu'à la réalisation des travaux (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191).
Nos publications
- Bail commercial : la clause de hausse automatique du loyer réputée non écrite
- Référé et bail commercial : suspension des loyers jusqu'à l'exécution des travaux
- Travaux de reprise dans les locaux loués : indemnité HT ou TTC ?
Matières connexes
Les litiges sur les travaux dans les locaux loués relèvent souvent aussi du droit de la construction. Lorsque l'immeuble est en copropriété, voir le droit de la copropriété. Pour l'acquisition ou la cession d'un actif loué, voir les transactions immobilières. Les enjeux par profil de client sont présentés sur la page Nos clients.