Domaine d'intervention
Baux d'habitation
Nous conseillons et défendons les bailleurs, particuliers, investisseurs et institutionnels, à chaque étape de la vie du bail d'habitation : rédaction, loyer, congés, impayés et expulsion, jusqu'au traitement des dossiers en volume pour les patrimoines locatifs.
Nos interventions
- Impayés, résiliation et expulsionCommandement de payer visant la clause résolutoire, saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), assignation, audience devant le juge des contentieux de la protection, plans d'apurement, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique et indemnisation en cas de refus.
- Gestion des baux d'habitation des particuliersRédaction et revue des baux (location vide, meublée, bail mobilité, colocation), garanties et cautionnement, révision du loyer, dépôt de garantie et état des lieux, location par une société civile immobilière. Nous accompagnons le bailleur particulier à chaque étape de la vie du bail, de la signature à la restitution des lieux.
- Locations meublées de courte durée (type Airbnb)Règles applicables à la location de la résidence principale et des autres logements, enregistrement en mairie, autorisation de changement d'usage et compensation à Paris, clauses du règlement de copropriété, sous-location par un locataire sans l'accord du bailleur et restitution des sommes perçues, contestation des amendes.
- Conventions d'occupation hors du régime des baux d'habitationToutes les occupations d'un logement ne relèvent pas du régime d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Nous pouvons réfléchir avec vous à des conventions adaptées : location d'une résidence secondaire ou saisonnière, logement loué à une société, convention d'occupation précaire justifiée par des circonstances particulières, logement de fonction. Le choix de la convention doit correspondre à la réalité de l'occupation, sous peine de requalification.
- Congés pour vendre et ventes par lotsValidité du congé pour vente ou pour reprise, droit de préemption du locataire, ventes par lots et ventes en bloc soumises à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, accords collectifs de location, protection des locataires âgés ou aux ressources modestes.
- Encadrement des loyers et complément de loyerLoyer de référence majoré à Paris et dans les communes concernées, justification du complément de loyer par les caractéristiques du logement, procédure devant la commission départementale de conciliation, contestations des locataires et sanctions administratives.
- Décence et performance énergétiqueCritères de décence, niveau de performance énergétique minimal, calendrier d'interdiction progressive à la location des logements les moins performants, demandes de travaux et de réduction de loyer, consignation des loyers.
- Charges récupérables et régularisationsListe réglementaire des charges récupérables, régularisation annuelle, mise à disposition des justificatifs, prescription de l'action en répétition et de l'action en paiement.
- Contentieux en volume sur des patrimoines immobiliersPour les bailleurs institutionnels et les investisseurs, traitement industrialisé des dossiers d'impayés ou de congés : modèles d'actes validés, circuit d'information avec vos gestionnaires, calendrier d'audiences, tableau de suivi de l'ensemble des dossiers et point mensuel avec vos équipes.
Notre méthode
Phase amiable. Avant le commandement, une relance structurée et une proposition d'échéancier règlent une partie des impayés. Nous définissons avec vous les seuils au-delà desquels la procédure est engagée, pour que le traitement soit le même d'un dossier à l'autre.
Référé. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire et que le commandement est resté sans effet, le juge des référés peut en constater l'acquisition et ordonner l'expulsion. C'est souvent la voie la plus rapide.
Fond. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire connaît des litiges relatifs aux baux d'habitation. La procédure au fond s'impose lorsque le litige porte sur la validité d'un congé, sur le complément de loyer ou sur la décence.
Expertise. Elle est fréquente dans les litiges de décence ou de désordres, et permet d'objectiver l'état du logement avant d'engager les travaux ou d'y répondre.
Appel. Nous suivons les dossiers devant la cour d'appel lorsque l'enjeu le justifie, notamment pour fixer une position applicable à l'ensemble d'un parc.
Le suivi des dossiers en volume
Pour nos clients institutionnels et ceux qui nous confient un volume important de dossiers, nous tenons un tableau à jour de l'ensemble des dossiers, accessible à leurs équipes : stade de la procédure, prochaines échéances, montant de la dette, décision rendue. Il donne une vue d'ensemble du portefeuille à tout moment.
Nous faisons en outre un point mensuel avec vos équipes sur le suivi des dossiers et l'avancement des procédures.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour obtenir l'expulsion d'un locataire en impayés ?
Le délai dépend de la juridiction, des délais de paiement éventuellement accordés et de la trêve hivernale. Le commandement de payer ouvre un délai de six semaines avant l'assignation. Le jugement est ensuite suivi d'un commandement de quitter les lieux de deux mois. Nous vous donnons une estimation réaliste pour chaque tribunal dès l'ouverture du dossier.
Que se passe-t-il si le préfet refuse le concours de la force publique ?
Le refus, exprès ou tacite, engage la responsabilité de l'État. Le bailleur peut demander l'indemnisation du préjudice subi, d'abord auprès du préfet, puis devant le tribunal administratif. Nous constituons ce dossier dès que le délai de réponse expire.
Un congé pour vendre peut-il être délivré à tout moment ?
Non. Il doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail, contenir le prix et les conditions de la vente, et vaut offre de vente au locataire. Des règles particulières protègent les locataires âgés aux ressources modestes et s'appliquent en cas de vente par lots.
Le complément de loyer est-il fréquemment contesté ?
Oui. Le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Le bailleur doit alors démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur.
Mon locataire sous-loue le logement en courte durée sans mon accord : que faire ?
La sous-location est interdite sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Elle constitue un manquement qui peut justifier la résiliation du bail. La Cour de cassation juge en outre que les sous-loyers perçus sans autorisation reviennent au propriétaire. Il faut d'abord en réunir la preuve, par exemple par un constat de commissaire de justice des annonces publiées.
Peut-on mettre un logement à disposition sans être soumis à la loi du 6 juillet 1989 ?
Oui, dans certains cas. Le régime d'ordre public de la loi de 1989 vise le logement qui constitue la résidence principale de l'occupant. Une résidence secondaire, une location saisonnière ou, sous conditions, un logement loué à une société relèvent d'autres règles, plus souples. Une convention d'occupation précaire est aussi possible lorsque des circonstances particulières la justifient. Le juge s'attache à la réalité de l'occupation et non au titre donné au contrat : la convention doit être choisie et rédigée avec soin.
Un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique peut-il encore être loué ?
Les logements dont la consommation dépasse les seuils fixés ne répondent plus aux critères de décence, selon un calendrier progressif. Les baux en cours ne sont pas résiliés de ce fait, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité. Un audit du parc permet d'anticiper ces demandes.
Quels baux sont concernés par les nouveaux contrats types de location ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s'applique aux baux d'habitation conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 (logement vide, meublé, colocation à bail unique). Les baux en cours ne sont pas à refaire. Le modèle intègre la clause résolutoire, avec un délai de six semaines après le commandement de payer, la mention de la servitude de résidence principale le cas échéant, à peine de nullité, et, à titre facultatif, le numéro de téléphone portable des parties.
Nos publications
Matières connexes
Les ventes par lots et les ventes en bloc posent aussi des questions de droit de la vente immobilière. Lorsque les logements sont situés en copropriété, voir le droit de la copropriété. Le changement d'usage nécessaire à la location de courte durée relève du droit de l'urbanisme. Les enjeux des investisseurs particuliers et des bailleurs institutionnels et sociaux sont détaillés sur la page Nos clients.