Domaine d'intervention
Baux emphytéotiques
Consenti pour plus de dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf ans au plus, le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel sur l'immeuble. Nous intervenons sur sa qualification, son exécution et sa fin, notamment sur le sort des constructions.
Nos interventions
Le bail emphytéotique de droit commun est régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Des régimes voisins existent pour les personnes publiques, notamment le bail emphytéotique administratif. Le droit réel conféré au preneur peut être cédé et hypothéqué ; le bail doit être publié au service de la publicité foncière.
- Qualification du contratDistinction avec le bail à construction et le bail de longue durée ordinaire, critères du droit réel, de la durée et de la redevance, conséquences d'une requalification sur les droits des parties et sur leur fiscalité.
- Redevance et chargesPaiement et révision de la redevance, répartition des impôts, charges et réparations, qui pèsent en principe sur le preneur.
- Résiliation pour inexécutionRésolution judiciaire pour défaut de paiement de la redevance pendant deux années consécutives, après sommation restée sans effet, ou pour manquement grave aux obligations du bail, notamment la détérioration du fonds.
- Cession et hypothèque du droitCession du bail, clauses d'agrément et leurs limites, garanties consenties aux prêteurs du preneur, saisie du droit au bail.
- Sous-locations consenties par l'emphytéoteBaux commerciaux et baux d'habitation consentis par le preneur, application du statut des baux commerciaux aux sous-locataires, sort de ces baux à l'expiration de l'emphytéose.
- Fin du bail et sort des constructionsRetour des constructions et améliorations au bailleur, clauses d'indemnisation, état des lieux de sortie, remise en état, libération des locaux occupés.
Notre méthode
Phase amiable. Les litiges d'emphytéose naissent souvent de l'interprétation d'un acte ancien. Nous commençons par une analyse complète de l'acte, de ses avenants et des actes de cession successifs, avant toute démarche auprès de l'autre partie.
Référé. Le juge des référés peut ordonner une expertise sur l'état de l'immeuble ou une provision sur les redevances impayées.
Fond. Le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble statue sur la qualification, la résolution et les comptes entre les parties. Les litiges relatifs aux baux emphytéotiques administratifs relèvent, selon les cas, de la juridiction administrative.
Expertise. Elle permet de constater l'état du fonds et des constructions, ou d'évaluer les indemnités dues en fin de bail.
Appel. Nous suivons le dossier devant la cour d'appel.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui distingue un bail emphytéotique d'un bail ordinaire ?
Sa durée, comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, et surtout le droit réel qu'il confère au preneur. Celui-ci peut céder son droit, l'hypothéquer et transformer le fonds, à condition de ne pas en diminuer la valeur. Une clause qui restreint trop fortement ces facultés expose le contrat à une requalification.
Que deviennent les constructions à la fin du bail ?
Sauf stipulation contraire, les constructions et améliorations réalisées par le preneur reviennent au bailleur sans indemnité. Le preneur ne peut pas les détruire. Le contrat peut prévoir une autre solution : c'est l'une des clauses à examiner en priorité.
Le bailleur peut-il mettre fin au bail en cas d'impayés ?
Oui. À défaut de paiement de la redevance pendant deux années consécutives, le bailleur peut, après une sommation restée sans effet, demander en justice la résolution du bail. Elle peut aussi être prononcée en cas d'inexécution grave des conditions du contrat.
Les baux commerciaux consentis par l'emphytéote survivent-ils à l'emphytéose ?
Le statut des baux commerciaux s'applique aux baux consentis par l'emphytéote, mais leur renouvellement ne peut pas prolonger l'occupation au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique. L'anticipation de cette échéance est essentielle, pour le bailleur comme pour les sous-locataires.
Matières connexes
Les sous-locations consenties par l'emphytéote relèvent des baux commerciaux et des baux d'habitation. Les projets de construction sur le terrain donné à bail posent des questions de droit de l'urbanisme et de droit de la construction. Les enjeux par profil sont présentés sur la page Nos clients.