Litiges des ventes immobilières · Vente forcée
L'offre d'achat acceptée sans promesse de vente signée vaut vente parfaite
- Tribunal judiciaire de Bourges, 20 octobre 2022
- Cour d'appel de Bourges, chambre civile, 11 juillet 2024 : jugement confirmé, indemnisation augmentée
- Le cabinet est intervenu pour l'acquéreur, en première instance et en appel.
Les faits
Un particulier présente une offre d'achat, sans condition suspensive de financement, pour un domaine rural comprenant une demeure, des dépendances et des terres agricoles. Le vendeur, une société civile immobilière, l'accepte dès le lendemain, et ses associés autorisent la vente en assemblée générale.
Il apparaît ensuite que la maison de gardien est louée, alors que le mandat de vente annonçait un bien libre de toute occupation. L'acquéreur finance l'essentiel de l'indemnité versée aux locataires pour leur départ. Le vendeur refuse pourtant de signer la promesse de vente, invoque des motifs successifs, puis remet le bien en vente à un prix plus élevé.
Ce qu'ont jugé le tribunal et la cour
- La vente est parfaite. L'accord sur la chose et sur le prix, scellé par l'offre et son acceptation, suffit à former la vente (code civil, article 1583), sans qu'une promesse ait été signée.
- Le vendeur ne peut se prévaloir du bail qu'il a tu. Le caractère libre ou occupé d'un bien est une caractéristique essentielle de la vente. L'existence du bail aurait permis à l'acquéreur de retirer son offre, mais le vendeur ne pouvait pas la lui opposer : nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.
- Le jugement vaut acte authentique de vente. Il emporte transfert de propriété et est publié au fichier immobilier. La cour précise que le transfert intervient une fois purgé le droit de préemption de la SAFER, le domaine comprenant des terres agricoles.
- L'acquéreur est indemnisé. En appel, le vendeur est condamné à lui verser 50 000 € au titre de son préjudice matériel et 8 000 € au titre de son préjudice moral.
Ce qu'il faut en retenir
Une offre d'achat acceptée n'est pas une simple étape de la négociation : lorsqu'elle porte sur la chose et sur le prix, sans réserve, elle engage les deux parties. Le vendeur qui se ravise s'expose à la vente forcée et à des dommages-intérêts. L'acquéreur a intérêt à réunir sans attendre les preuves de l'accord : offre signée, acceptation, échanges avec l'agent immobilier et le notaire.
Et ensuite
Devenue propriétaire, la cliente a confié au cabinet la revente du domaine, en qualité d'avocat mandataire en transactions immobilières : un même interlocuteur, du contentieux à la vente.