Domaine d'intervention
Litiges des ventes immobilières
Les litiges des ventes immobilières sont une matière à laquelle le cabinet consacre une part importante de son activité. Nous y avons obtenu des décisions qui ont fait jurisprudence, notamment en matière de vente forcée : à plusieurs reprises, la réalisation forcée de la vente a été ordonnée alors qu'aucune promesse de vente n'avait été signée, l'accord des parties sur la chose et sur le prix étant établi.
Décision obtenue par le cabinet · Vente forcée
Exemple de décision faisant jurisprudence : l'offre d'achat acceptée sans promesse de vente signée vaut vente parfaite
- Tribunal judiciaire de Bourges, 20 octobre 2022
- Cour d'appel de Bourges, chambre civile, 11 juillet 2024 : jugement confirmé, indemnisation augmentée
Le vendeur d'un domaine rural avait accepté l'offre d'achat de notre cliente, puis refusé de signer la promesse de vente et remis le bien en vente plus cher, en invoquant la présence de locataires dont il avait lui-même tu l'existence.
- La vente est parfaite dès l'accord sur la chose et sur le prix, sans qu'une promesse ait été signée (code civil, article 1583).
- Le jugement vaut acte authentique de vente et est publié au fichier immobilier.
- Le vendeur indemnise l'acquéreur : 58 000 € de dommages-intérêts en appel.
Nos interventions
- Promesses et compromisRéalisation forcée de la vente, défaillance ou renonciation à une condition suspensive, caducité de l'avant-contrat, sort de l'indemnité d'immobilisation et de la clause pénale, faculté de rétractation de l'acquéreur non professionnel.
- Vices cachés et clauses d'exclusion de garantieAction en garantie des vices cachés, délai de deux ans à compter de la découverte, inopposabilité de la clause d'exclusion au vendeur professionnel ou de mauvaise foi, action rédhibitoire ou estimatoire.
- Dol et réticence dolosiveManquement à l'obligation précontractuelle d'information, dissimulation d'une procédure, d'un sinistre ou d'une servitude, nullité de la vente ou dommages et intérêts.
- Défaut de conformité et superficieÉcart entre la chose livrée et la chose promise, mesurage loi Carrez en copropriété et action en diminution du prix dans l'année de l'acte, contenance des immeubles hors copropriété.
- VEFARetards de livraison et pénalités, causes légitimes de suspension du délai, réserves à la livraison, vices et défauts de conformité apparents, garanties de l'acquéreur, appels de fonds.
- Cessions d'actifs en blocLitiges nés de la cession d'un immeuble entier ou d'un portefeuille : déclarations et garanties, état locatif, ajustement de prix, information sur les contentieux en cours.
- Responsabilité des intermédiaires, notaires et diagnostiqueursDevoir de conseil de l'agent immobilier et du notaire, efficacité de l'acte, erreurs de diagnostic (amiante, termites, performance énergétique, mesurage).
Notre méthode
Phase amiable. Nous analysons d'abord l'avant-contrat et l'acte : clauses de garantie, conditions, calendrier. Une mise en demeure motivée, appuyée sur ces documents, suffit parfois à débloquer une vente ou à obtenir une réduction de prix.
Référé. Le référé permet d'obtenir rapidement une expertise sur l'origine d'un désordre, ou une provision lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, par exemple le paiement d'une indemnité d'immobilisation.
Fond. Le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble connaît des actions en réalisation forcée, en nullité, en garantie et en responsabilité. Les demandes en justice tendant à l'anéantissement d'une vente doivent être publiées au service de la publicité foncière.
Expertise. Dans les litiges de vices cachés et de VEFA, l'expertise judiciaire établit l'antériorité du vice, sa gravité et le coût des reprises. Nous en suivons toutes les réunions.
Appel. Nous assurons la suite de la procédure devant la cour d'appel.
Questions fréquentes
L'acquéreur n'a pas obtenu son prêt : le vendeur garde-t-il l'indemnité d'immobilisation ?
Pas si la condition suspensive de prêt a défailli sans faute de l'acquéreur. En revanche, si l'acquéreur n'a pas déposé de demande conforme aux caractéristiques prévues, la condition est réputée accomplie et l'indemnité peut être acquise au vendeur. Tout dépend des démarches dont l'acquéreur peut justifier.
La clause « vendu en l'état » protège-t-elle le vendeur ?
Seulement s'il est de bonne foi et n'est pas un professionnel de l'immobilier. Un vendeur qui connaissait le vice, ou qui est assimilé à un professionnel, ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie.
Dans quel délai agir après la découverte d'un vice caché ?
L'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. Une demande d'expertise en référé interrompt ce délai. Il ne faut pas attendre la fin des discussions avec le vendeur pour agir.
La superficie réelle du lot est inférieure à celle de l'acte : que faire ?
En copropriété, si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle. L'action doit être intentée dans l'année suivant l'acte authentique.
Le promoteur peut-il justifier tout retard de livraison en VEFA ?
Non. Seules les causes légitimes de suspension prévues au contrat, et justifiées, prolongent le délai : intempéries attestées, défaillance d'une entreprise, grève. Leur preuve incombe au vendeur, et leur portée s'apprécie au regard de la durée réelle de l'empêchement.
Le vendeur doit-il communiquer le montant de la taxe foncière ?
Pas forcément. Le devoir d'information précontractuelle ne porte que sur les informations à la fois liées au contrat et déterminantes pour le consentement de l'acheteur. Dans une vente où l'acquéreur n'avait pas demandé les avis d'imposition et où l'acte ne fixait aucun montant maximum, le montant de la taxe foncière n'a pas été jugé déterminant (Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 23-18.439).
Nos publications
Matières connexes
Les désordres constatés après une vente en l'état futur d'achèvement relèvent aussi du droit de la construction. Pour accompagner une acquisition ou une cession en amont, voir les transactions immobilières. Les enjeux par profil sont présentés sur la page Nos clients.