Litiges des ventes immobilières · Guide pratique
Vices cachés après l'achat d'un bien immobilier
Infiltrations, termites, fondations fragiles, installation hors d'usage : lorsqu'un défaut grave apparaît après l'achat, l'acquéreur dispose de recours, mais dans des délais courts et sous des conditions strictes.
Les conditions de la garantie
- Un vice cachéLe défaut ne devait pas être décelable par un acquéreur normalement attentif lors des visites. Un défaut signalé dans un diagnostic remis avant la vente est en principe considéré comme connu.
- Un vice antérieur à la venteLe défaut doit exister, au moins en germe, au jour de la vente.
- Un vice graveIl rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté, ou en aurait donné un moindre prix.
La preuve repose le plus souvent sur une expertise judiciaire, demandée en référé avant tout procès au fond.
La clause d'exclusion de garantie
Les actes de vente entre particuliers comportent presque toujours une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est écartée lorsque le vendeur connaissait le vice et l'a tu, ou lorsqu'il est un professionnel de l'immobilier, présumé connaître les défauts du bien. Tout l'enjeu du dossier est souvent de prouver cette connaissance.
Les actions possibles
- Action rédhibitoireRestitution du prix contre restitution du bien.
- Action estimatoireConservation du bien et restitution d'une partie du prix.
- Dommages-intérêtsDus en outre par le vendeur qui connaissait le vice.
Les délais
L'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. Elle reste en tout état de cause enfermée dans un délai de vingt ans à compter de la vente (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763). Pour un logement vendu en l'état futur d'achèvement, les vices apparents obéissent à un délai plus court, d'un an.
Notre intervention
Pour l'acquéreur, nous analysons l'acte et les diagnostics, faisons constater le désordre, demandons l'expertise et engageons l'action adaptée, sur le fondement des vices cachés, du dol ou du manquement au devoir d'information. Pour le vendeur, nous vérifions la portée de la clause d'exclusion et contestons, le cas échéant, l'antériorité ou la gravité du vice.
Questions fréquentes
Que faire dès la découverte du vice ?
Faire constater le désordre, par photographies datées et si possible par un commissaire de justice, puis informer le vendeur par écrit. Il vaut mieux ne pas faire réparer avant qu'une expertise ait pu être organisée : les preuves disparaîtraient avec les travaux.
La clause « en l'état » empêche-t-elle toute action ?
Non. Elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice, ni le vendeur professionnel. D'autres fondements peuvent aussi être invoqués, comme le dol ou le défaut de conformité.
Le notaire ou l'agent immobilier peuvent-ils être mis en cause ?
Leur responsabilité peut être recherchée s'ils ont manqué à leurs obligations d'information ou de conseil. Cela s'apprécie au cas par cas, au vu des éléments dont ils disposaient.
Pour aller plus loin
Toutes nos interventions en litiges des ventes immobilières. Voir aussi notre publication sur le devoir d'information du vendeur, et, pour les désordres d'un immeuble neuf, les garanties de construction.
Information juridique générale, à jour d'octobre 2026 (code civil, articles 1641 à 1648). Elle ne remplace pas l'examen de votre dossier.