Droit de la construction · Guide pratique
Malfaçons et garanties de construction
Fissures, infiltrations, équipements défaillants : le droit de la construction offre au maître d'ouvrage plusieurs garanties, chacune avec son délai, qui courent à compter de la réception des travaux.
La réception, point de départ
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est prononcée contradictoirement, à l'amiable ou, à défaut, judiciairement. C'est à compter de cette date que courent les garanties légales ; avant elle, les désordres relèvent de la responsabilité contractuelle des constructeurs.
Les garanties et leurs délais
- Parfait achèvement : 1 anL'entrepreneur doit réparer tous les désordres réservés à la réception ou notifiés par écrit dans l'année qui suit.
- Bon fonctionnement : 2 ansElle couvre les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage.
- Garantie décennale : 10 ansElle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Les constructeurs doivent être assurés pour cette responsabilité.
- Assurance dommages-ouvrageSouscrite par le maître d'ouvrage, elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale, sans attendre qu'un juge se prononce sur les responsabilités.
L'expertise judiciaire
Lorsque les causes ou l'ampleur des désordres sont discutées, l'expertise judiciaire, demandée en référé, en est l'étape centrale. Les observations adressées à l'expert, appelées dires, et la présence d'un avocat à chaque réunion pèsent sur les conclusions qui serviront ensuite de base au procès ou à l'accord.
Notre intervention
Nous intervenons pour les maîtres d'ouvrage, les promoteurs, les syndicats de copropriétaires et les assureurs : déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage, référé expertise, rédaction des dires, appels en garantie des constructeurs et de leurs assureurs, puis action au fond ou négociation.
Questions fréquentes
Que faire dès l'apparition d'un désordre ?
Le faire constater, photographies datées à l'appui, puis le déclarer par écrit : à l'entrepreneur dans l'année de parfait achèvement, et à l'assureur dommages-ouvrage s'il en existe un. Il vaut mieux ne pas engager de réparation définitive avant que les constatations utiles aient été faites.
L'entreprise a disparu : quel recours ?
Les constructeurs doivent être assurés au titre de leur responsabilité décennale. L'action peut alors être dirigée contre leur assureur, d'où l'importance de conserver les attestations d'assurance remises lors des travaux.
Le désordre apparaît plus de dix ans après la réception : est-il trop tard ?
La garantie décennale est alors expirée. D'autres fondements restent parfois envisageables selon les circonstances, mais ils sont étroits : un examen rapide du dossier s'impose.
Pour aller plus loin
Toutes nos interventions en droit de la construction. Voir aussi notre publication sur l'indemnité de travaux de reprise, HT ou TTC, et, pour un bien acheté ancien, les vices cachés.
Information juridique générale, à jour d'octobre 2026 (code civil, articles 1792 à 1792-6). Elle ne remplace pas l'examen de votre dossier.