Baux d'habitation · Guide pratique
Loyers impayés et expulsion du locataire
Un loyer impayé se traite vite et dans les formes. La procédure est encadrée par des délais stricts, et une seule irrégularité peut faire perdre plusieurs mois au bailleur.
Les étapes de la procédure
- Vérification du dossier. Bail, décompte de la dette, garanties (caution, assurance loyers impayés), aides au logement versées : tout est contrôlé avant le premier acte.
- Commandement de payer visant la clause résolutoire. Délivré par un commissaire de justice, il ouvre au locataire un délai de six semaines pour régler sa dette. Il doit contenir des mentions obligatoires, à peine de nullité, et être signifié à la caution dans les quinze jours.
- Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions. Un bailleur personne morale, autre qu'une société civile familiale, ne peut assigner qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant cette saisine.
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection. Elle est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité. La voie du référé permet souvent d'obtenir une décision plus rapidement.
- Décision. Le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement de la dette et d'une indemnité d'occupation, et ordonne l'expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement.
- Exécution. Un commandement de quitter les lieux est délivré. L'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois, et jamais pendant la trêve hivernale. Elle suppose, en cas de refus, le concours de la force publique, demandé au préfet.
Les délais à connaître
- 6 semainespour payer, à compter du commandement de payer, avant que la clause résolutoire ne produise effet.
- 15 jourspour signifier le commandement à la caution ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
- 2 moisentre la saisine de la commission de prévention des expulsions et l'assignation, pour les bailleurs personnes morales.
- 6 semainesau moins entre la notification de l'assignation au préfet et l'audience.
- 3 ansau plus de délais de paiement, que le juge peut accorder au locataire qui a repris le paiement intégral du loyer courant.
- 2 moisaprès le commandement de quitter les lieux, avant toute expulsion d'un local d'habitation.
- Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend les expulsions, sauf relogement assuré ou entrée dans les lieux par voie de fait.
Notre intervention
Nous vérifions le bail et la dette, rédigeons les instructions au commissaire de justice, conduisons la procédure en référé ou au fond et suivons l'exécution jusqu'à la libération des lieux. Lorsque la situation le permet, nous privilégions un accord : un plan d'apurement respecté vaut souvent mieux qu'une expulsion différée.
Pour les bailleurs institutionnels et les gestionnaires de biens qui nous confient un volume important de dossiers, chaque procédure suit le même calendrier, et vous recevez régulièrement un tableau à jour de l'état d'avancement.
Questions fréquentes
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
Elle dépend de la juridiction saisie, des délais de paiement accordés au locataire et de la trêve hivernale. Il faut compter plusieurs mois entre le commandement de payer et la libération des lieux. Nous établissons un calendrier prévisionnel dès l'ouverture du dossier.
Le bailleur peut-il changer les serrures lui-même ?
Non. L'expulsion ne peut être exécutée qu'en vertu d'une décision de justice et après un commandement de quitter les lieux, par un commissaire de justice. Le bailleur qui contraint lui-même le locataire à partir s'expose à des sanctions pénales.
La caution peut-elle être poursuivie ?
Oui, dans les limites de son engagement. Le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours suivant sa signification au locataire ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Oui. Le juge peut accorder jusqu'à trois ans de délais au locataire en mesure de régler sa dette, à condition qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus ; ils reprennent au premier impayé.
Pour aller plus loin
Toutes nos interventions en baux d'habitation. Pour un local commercial, la procédure relève du statut des baux commerciaux, avec un commandement d'un mois.
Information juridique générale, à jour d'octobre 2026 (loi du 6 juillet 1989, article 24 ; code des procédures civiles d'exécution, articles L. 412-1 et L. 412-6). Elle ne remplace pas l'examen de votre dossier.