Baux commerciaux · Guide pratique
Refus de renouvellement et indemnité d'éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement d'un bail commercial. Il doit alors, sauf motif grave et légitime, verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé. Son montant se discute pied à pied, le plus souvent devant un expert judiciaire.
Le congé et ses formes
Le bail commercial ne prend fin que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement. Le congé est délivré par acte de commissaire de justice. À peine de nullité, il précise ses motifs et rappelle que le locataire qui veut le contester ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il a été donné.
Le refus de renouvellement peut intervenir sans indemnité lorsque le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Pour la plupart des manquements, ce motif suppose une mise en demeure préalable, restée sans effet pendant plus d'un mois.
Le calcul de l'indemnité
- Indemnité principaleLorsque le fonds est perdu, elle correspond à sa valeur marchande, déterminée selon les usages de la profession. Lorsqu'il peut être transféré sans perte notable de clientèle, elle correspond à la valeur du droit au bail.
- Indemnités accessoiresFrais de déménagement et de réinstallation, frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, trouble commercial, frais de licenciement le cas échéant.
- Expertise judiciaireLe juge désigne le plus souvent un expert. Les dires adressés à l'expert, chiffres et références à l'appui, pèsent directement sur le montant retenu.
Maintien dans les lieux et droit de repentir
Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Il s'y maintient aux conditions du bail expiré et doit au bailleur une indemnité d'occupation.
Le bailleur conserve un droit de repentir : jusqu'à quinze jours après que la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée, il peut renoncer à évincer le locataire en lui offrant le renouvellement et en supportant les frais de l'instance. Ce droit disparaît si le locataire a quitté les lieux ou engagé sa réinstallation.
Notre intervention
Pour le bailleur, nous vérifions l'opportunité et la régularité du congé, chiffrons l'exposition financière avant toute décision et suivons l'expertise jusqu'à l'éventuel exercice du droit de repentir. Pour le locataire, nous contrôlons la validité du congé, défendons la valeur du fonds devant l'expert et sécurisons le maintien dans les lieux jusqu'au paiement.
Questions fréquentes
Dans quel délai le locataire doit-il agir ?
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Pour contester le congé ou demander l'indemnité d'éviction, le délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le locataire doit-il partir avant d'être indemnisé ?
Non. Tant que l'indemnité d'éviction ne lui a pas été versée, il a droit au maintien dans les lieux, aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d'occupation.
Le bailleur peut-il revenir sur son refus ?
Oui, par le droit de repentir, dans les quinze jours suivant le moment où la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.
Pour aller plus loin
Toutes nos interventions en baux commerciaux : loyer de renouvellement, déplafonnement, clause résolutoire, charges. Voir aussi notre publication sur la clause de hausse automatique du loyer.
Information juridique générale, à jour d'octobre 2026 (code de commerce, articles L. 145-9, L. 145-14, L. 145-28, L. 145-58 et L. 145-60). Elle ne remplace pas l'examen de votre dossier.