Le bail d'une chambre d'EHPAD prévoyait une hausse du loyer de 1,5 % par an, à partir de la deuxième année, sans plafond ni limite de durée. La cour d'appel de Lyon avait validé la clause au nom de la liberté contractuelle. L'arrêt est cassé.
Les principes rappelés par la Cour
- la fixation du loyer d'origine relève de la liberté contractuelle ;
- toute clause qui fait échec à la révision légale du loyer est réputée non écrite (art. L. 145-15 C. com.).
Une telle clause ne fixe pas le loyer d'origine : elle « organise sa révision automatique à la seule hausse ». Elle contourne donc les règles d'ordre public de la révision (art. L. 145-37 à L. 145-39).
Cet arrêt rompt avec la solution retenue en 2022 (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042), qui avait validé une hausse forfaitaire de 4,5 % par an.
Conséquences pratiques
- Côté preneur, l'action pour faire réputer la clause non écrite n'est pas soumise à la prescription. La restitution des sommes versées en trop reste limitée aux cinq dernières années.
- Côté bailleur, il faut revoir les baux en cours. Le loyer progressif par paliers, dont le montant final est fixé à l'avance, reste possible.
Les questions qui restent ouvertes
Que valent une clause plafonnée ou une clause limitée dans le temps ? Et la clause est-elle réputée non écrite en entier ou seulement en partie ?
Référence : Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904 (texte intégral sur le site de la Cour de cassation).
Publication de Ségolène Thomazeau parue sur LinkedIn le 28 septembre 2026. Suivre ses publications.
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