Les faits
Un bailleur avait été condamné en 2022, avec exécution provisoire, à réaliser des travaux structurels préconisés par un expert judiciaire. Les travaux n'étaient toujours pas faits, et le maire envisageait un arrêté de péril. Le bailleur a pourtant délivré un commandement visant la clause résolutoire, puis saisi le juge des référés pour faire constater la résiliation, obtenir l'expulsion et des provisions sur loyers.
La solution
La cour d'appel a rejeté toutes ses demandes et suspendu les loyers jusqu'à la réalisation complète des travaux. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient que les juges ont pu considérer que :
- l'inexécution persistante des obligations de délivrance et d'entretien, nécessaires à une exploitation sans danger du restaurant, rendait la créance de loyer sérieusement contestable. Le juge ne pouvait donc ni accorder de provision ni constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- la gravité des manquements justifiait la suspension des loyers.
Ce qu'il faut retenir
- En référé, le locataire n'a pas à démontrer que les locaux étaient impropres à leur destination pendant toute la période d'impayés. Une contestation sérieuse suffit.
- Le juge des référés (art. 834 et 835 CPC) peut aller au-delà du simple rejet des demandes du bailleur et ordonner la suspension des loyers.
À nuancer
Les faits étaient exceptionnels : une condamnation déjà prononcée et restée inexécutée, et un risque de péril. Pour un bailleur, ne pas exécuter une décision ordonnant des travaux, c'est s'exposer à perdre à la fois ses loyers et sa clause résolutoire.
Référence : Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191 (texte intégral sur le site de la Cour de cassation).
Publication de Ségolène Thomazeau parue sur LinkedIn le 28 septembre 2026. Suivre ses publications.
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